Qué es la plusvalía en Ecuador y cuándo se paga — guía completa 2026
Publicado: junio 2026 · Última actualización: junio 2026 Fuentes: COOTAD Art. 556 · Municipio de Quito · Properati · Ecuador UNIR
Resumen rápido
- La plusvalía es un impuesto municipal que grava la ganancia obtenida al vender un inmueble urbano.
- Lo paga el vendedor, no el comprador — aunque en la práctica muchas partes lo negocian entre sí.
- La tarifa general es el 10% sobre la utilidad neta de la venta.
- Se paga en el municipio donde está ubicado el inmueble, al momento de la transferencia de dominio.
- La Ley de Plusvalía de 2016 fue derogada en 2018. El impuesto vigente es el del Art. 556 del COOTAD, que existía antes de esa ley.
¿Qué es la plusvalía en Ecuador?
Cuando vendes una propiedad y el precio de venta supera lo que pagaste al comprarla, esa diferencia positiva se llama plusvalía — es decir, el incremento de valor que tuvo el inmueble durante el tiempo que fue de tu propiedad.
En Ecuador, ese incremento de valor está sujeto a un impuesto municipal llamado Impuesto a las Utilidades en la Transferencia de Inmuebles Urbanos, conocido popularmente como "impuesto a la plusvalía".
Lo regula el artículo 556 del COOTAD (Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización), que establece este impuesto para todas las transferencias de inmuebles urbanos en las que exista una utilidad — es decir, una ganancia para el vendedor.
¿Cuánto es el impuesto a la plusvalía?
Según el artículo 556 del COOTAD, el impuesto a la plusvalía corresponde al diez por ciento (10%) sobre las utilidades y plusvalía que provengan de la transferencia de inmuebles urbanos.
Sin embargo, existen tarifas especiales para ciertos casos:
| Tipo de transferencia | Tarifa |
|---|---|
| Segunda venta en adelante (tarifa general) | 10% |
| Primera transferencia desde el año 2006 | 0,5% |
| Transferencias a título gratuito (donaciones) | 1% |
Los municipios pueden modificar estos porcentajes mediante ordenanza, por lo que conviene verificar la tarifa específica de tu municipio antes de calcular el impuesto.
¿Quién paga la plusvalía?
La legislación tributaria vigente en Ecuador establece que el impuesto a la plusvalía es obligatorio para quienes venden una propiedad, no para quien adquiere el bien, pues el propietario es quien obtiene el beneficio económico por el incremento de su valor.
En la práctica, muchos compradores y vendedores pactan entre sí quién asume este costo dentro del precio final de la negociación. Sin embargo, frente al municipio el responsable legal del pago siempre es el vendedor.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
La fórmula general para calcular la base imponible de la plusvalía es:
Valor de Venta − (Valor de Adquisición + Costo de Mejoras Actualizados) − Deducciones y Exenciones = Base Imponible
Sobre esta base imponible, el municipio aplica el porcentaje de impuesto correspondiente.
El valor de adquisición y el de las mejoras se actualizan con un coeficiente de apreciación anual basado en la inflación, para que el cálculo sea justo y refleje la realidad económica del país.
Ejemplo práctico
Una persona compró un departamento en 2015 por USD 80.000 y lo vende en 2026 por USD 130.000. Realizó mejoras por USD 10.000 durante ese período.
- Valor de venta: USD 130.000
- Valor de adquisición actualizado: USD 80.000 (más ajuste por inflación acumulada)
- Mejoras: USD 10.000
- Utilidad bruta estimada: USD 130.000 − USD 80.000 − USD 10.000 = USD 40.000
- Impuesto a la plusvalía (10%): USD 4.000
Este es un cálculo simplificado. El municipio aplica coeficientes de actualización y puede reconocer deducciones adicionales según la ordenanza local. El valor exacto lo determina la oficina de avalúos y catastros del municipio al momento del trámite.
¿Cuándo y dónde se paga?
El impuesto a la plusvalía se paga en el municipio donde está ubicado el inmueble, al momento de realizar la transferencia de dominio — es decir, cuando firmas la escritura de compraventa ante el notario.
El proceso es el siguiente:
- Antes de firmar la escritura, el vendedor solicita la liquidación de la plusvalía en la oficina de tesorería o recaudación del municipio.
- El municipio calcula el valor del impuesto con base en el precio de venta declarado y el avalúo catastral.
- El vendedor paga el impuesto.
- Con el comprobante de pago, el notario puede proceder a elevar la escritura.
- Sin el pago de la plusvalía, el Registro de la Propiedad no inscribe la transferencia de dominio.
¿Qué inmuebles están sujetos al impuesto?
El impuesto aplica a las transferencias de inmuebles urbanos — casas, departamentos, oficinas, locales comerciales y terrenos ubicados dentro de la zona urbana del cantón.
Los inmuebles rurales tienen un tratamiento diferente y en general no están sujetos a este impuesto específico, aunque pueden estar sujetos a otras contribuciones municipales.
¿Hay exoneraciones?
Sí. Existen casos en los que el impuesto a la plusvalía no aplica o se reduce significativamente:
Transferencias sin utilidad Si el precio de venta es igual o menor al precio de compra actualizado — es decir, si no existe ganancia real — no hay base imponible y por lo tanto no hay impuesto. El vendedor debe acreditarlo presentando las escrituras de compra y venta.
Primera transferencia desde 2006 Las primeras ventas realizadas a partir del año 2006 tienen una tarifa reducida del 0,5% en lugar del 10%.
Transferencias a título gratuito Las donaciones entre familiares o terceros tienen una tarifa especial del 1%.
Exoneraciones por ordenanza municipal Algunos municipios han establecido exoneraciones adicionales para: transferencias entre cónyuges o convivientes, vivienda de interés social, o inmuebles de bajo valor catastral. Verifica en el municipio de tu cantón si existe alguna exoneración aplicable a tu caso.
También existe la posibilidad de exoneración de los impuestos de transferencia de dominio (alcabala y plusvalía) basada en el artículo 35 del Código Tributario y el artículo 534 del COOTAD, para ciertos casos especiales.
Diferencia entre plusvalía y alcabala
Al vender un inmueble en Ecuador existen dos impuestos distintos que muchas personas confunden:
| Plusvalía | Alcabala | |
|---|---|---|
| Qué grava | La ganancia (utilidad) del vendedor | La transferencia de dominio en sí |
| Quién paga | El vendedor | El comprador (en la mayoría de casos) |
| Base de cálculo | Diferencia entre precio de compra y venta | Precio de venta o avalúo, el mayor |
| Tarifa general | 10% | Entre 1% y 2% según el municipio |
| Dónde se paga | Municipio del inmueble | Municipio del inmueble |
Cuando vendes una propiedad, el comprador paga la alcabala y el vendedor paga la plusvalía. Ambos impuestos deben estar cancelados para que el Registro de la Propiedad inscriba la nueva escritura.
La Ley de Plusvalía de 2016 — ¿aún está vigente?
No. El impuesto a la plusvalía no es lo mismo que la Ley de Plusvalía, la cual fue derogada en 2018. El impuesto vigente consta en el COOTAD y existía antes de la creación de esa ley.
La Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de las Tierras, conocida popularmente como Ley de Plusvalía, fue aprobada en 2016 y derogada mediante consulta popular en 2018. Su derogatoria eliminó la tarifa progresiva de hasta el 75% que esa ley establecía.
El impuesto que rige actualmente es el del Art. 556 del COOTAD con la tarifa general del 10%, que ya existía antes de 2016 y que sobrevivió a la derogación de la ley.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo mi casa a un familiar debo pagar plusvalía? Depende del tipo de transferencia. Si es una venta con precio declarado y existe utilidad, sí aplica la plusvalía al 10%. Si es una donación, aplica la tarifa reducida del 1%. Si es una herencia, el tratamiento tributario es diferente — corresponde al Impuesto a las Herencias y Legados, administrado por el SRI.
¿Se paga plusvalía aunque venda a pérdida? No. Si no existe utilidad real (el precio de venta es igual o menor al precio de compra actualizado), no hay base imponible y no se cobra el impuesto. Debes presentar las escrituras que lo demuestren.
¿Qué pasa si no pago la plusvalía? Sin el comprobante de pago de la plusvalía, el notario no puede elevar la escritura y el Registro de la Propiedad no inscribe la transferencia. La operación inmobiliaria queda bloqueada hasta que se regularice el pago.
¿La plusvalía se declara al SRI? No. La plusvalía es un impuesto municipal — se paga en el municipio donde está el inmueble, no en el SRI. Lo que sí puede corresponder al SRI es el Impuesto a la Renta sobre la ganancia, si el vendedor es una persona natural obligada a incluir esa utilidad en su declaración anual.
¿Cómo sé cuánto voy a pagar de plusvalía antes de vender? Puedes solicitar una liquidación estimada en la oficina de tesorería del municipio, presentando el valor de compra del inmueble y el precio tentativo de venta. También puedes consultar con un abogado o asesor tributario para planificar el impacto fiscal de la operación.
Base legal
- Art. 556 COOTAD — Impuesto a las utilidades en la transferencia de inmuebles urbanos
- Art. 534 COOTAD — Exoneraciones del impuesto de alcabala y plusvalía
- Art. 35 Código Tributario — Exoneraciones tributarias
- Ordenanza No. 0338 — Municipio de Quito (plusvalía local)
La información de este artículo tiene carácter informativo y se basa en el COOTAD y fuentes oficiales. El cálculo exacto de la plusvalía lo determina el municipio al momento del trámite. Para operaciones inmobiliarias específicas, consulta con un abogado o asesor tributario habilitado.